[창업칼럼 ] 창업의 복병 권리금 파헤치기 (주기 싫은 권리금 받고 싶은 권리금)

[창업칼럼 ] 창업의 복병 권리금 파헤치기 (주기 싫은 권리금 받고 싶은 권리금)

자유시인 입니다.

오늘은 권리금은 무엇이고 얼마를 주어야 합당한 금액인지 알아보도록 하겠습니다.

창업을 하기 위하여 좋은 입지의 점포를 선정하여야 하는것은 당연한 일입니다.

그러나 현실적으로 점포를 구하러 다녀보면 권리금이 항상 문제가 됩니다.

이는 권리금 산정기준에 정확한 원칙이 있는 것이 아니고, 거래되고 있는 지역적인 특성에 의한 경우가 대부분이기 때문입니다.

또한 특이한 업종들은 주변 시세와는 별도로 권리금이 책정이 되는데 대표적인 예가 바로 '약국' 입니다.

'약국'은 주변 시세는 별개로 엄청난 금액으로 거래되는 업종이기도 합니다.


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권리금 이란??

점포임대차와 관련해 임차인이 특별하게 누리게 될 장소 또는 영업상의 이익에 대한 대가로 임차보증금과는 별도로 지급되는 금전적 대가를 말합니다.

즉, 점포를 매도함으로써 포기해야 하는 시설비와 영업권을 뜻하는 것입니다.

점포를 구할때 좋은 위치의 점포는 거의 대부분 권리금이 얼마라도 붙어 있는게 현실입니다.

권리금을 받아야 할 측과 주어야 할 입장에 있는 사람 사이에는 상당한 온도차가 있지만,  상호 흥정의 대상이기 때문에 점포를 어떻게 평가하느냐에 따라 그 가치가 달라집니다.

이는 파는 사람 입장에서는 매장에 많은 매몰비용이 포함되어 있기도 하고 내것이라는 소유가치가 내재되어 있기 때문에 사는 사람과의 온도차가 발생하는 것입니다.

권리금은 건물주인이 묵시적으로 인정해 주지만 법적인 보장은 받지 못하는것이 일반적인 관례이며 건물주로부터 인정받는 것은 불가능 합니다. 

이는 권리금을 건물주가 받은 금액이 아니기 때문에 보장할 이유가 없습니다.

대개의 경우 건물주는 권리금을 인정하려 하지 않지만 암암리에 거래가 되고 있다는 사실은 당연히 알고 있습니다.

그래서 임차인끼리 가게를 양도.양수 하면서 권리금을 서로 주고 받게 되며, 좋은자리를 선점하기 위해서는 권리금은 필수 요소입니다.

권리금은 없는 것이 좋은가 있는것이 좋은가 하는 문제에는 일장일단이 있습니다.

기존점포의 경우 권리금과 시설비가 없으면 장사가 안되는 점포일 가능성이 상당히 높거나, 건물에 중대한 하자가 있는 경우가 대부분입니다.

창업을 준비하면서 권리금은 소멸되는 금액이라 생각하면 첫 단추부터 잘 못 끼워지게 됩니다.

권리금이 없는 경우는 오랫동안 장사가 안되는 공실이거나 신축건물일 경우 입니다.

신축건물일 경우 권리금이 없다고 좋아할 문제가 아닙니다. 

권리금이 없는 대신 임대료가 시세에 비해 월등히 비싸기 때문에 장사하면서 순수익에서 손해를 볼 뿐만 아니라 나중에 매각(엑시트)할 경우 임대료가 비싸 거래가 어렵거나 손해를 보고 팔아야 합니다.

재미있는 사실은 창업 경험이 있는 사람들이 오히려 권리금이 있는 점포를 선호한다는 사실입니다.

기존 무권리나 상권이 안좋은 자리에서 고생을 많이 한 경우가 대부분 입니다.

속된 말로 "입지가 깡패" 라는 말은 괜히 있는 말이 아닙니다.

이해하기 힘들수도 있지만 초보 창업자일수록 권리금이 있는 입지 좋은 곳을 선택해야만 성공가능성이 높아집니다.

권리금의 산정 기준은?

권리금의 산정기준은 원칙이 있는것은 아니나 일반적으로 연간 순수익의 합계와 입지조건, 점포크기, 시설비등을 감안해 시세에 따릅니다.

아시는 것처럼 권리금에는 시설권리금 영업권리금 바닥권리금으로 분류합니다.

영업권리금은 1년동안의 순수익은 점포를 매도하지 아니하고 계속적으로 영업을 할경우 창출될 수 있는 수익을 포기해야 하는 기회비용을 보상해 준다고 생각하면 됩니다.

입지조건과 가게크기는 매출에 영향을 주는 요소이므로 권리금 산정시 포함되며, 시설권리금은 초기에 투자된 각종 집기와 비품등의 비용을 낡은 정도에 따라서 감가상각을 하게 되는데 보통 내용연수를 5년으로 보고 감가상각을 하게 됩니다.

점포20평 규모에 월평균 순수익500만원, 초기시설비5천만원 바닥권리금2천만원 개점이후 2년이 경과되었다고 가정하면

바닥권리금 2천만원

영업권리금 6천만원 (500만원 * 12개월)

시설권리금 2천만원 [5000만원 - {(5000만원 / 60개월)*24개월}]


교과서적인 이론으로 따지면 이렇게 책정이 되지만 가장 중요한 것은 사는사람과 파는사람의 흥정으로 이루어지는 것이며 수치가 절대적인것은 아닙니다.

이런 시세에 대한 안목은 매장을 여러개 보다 보면 자연스럽게 생기는 것이니 아마추어 같이 위와 같은 식으로 책정하는 오류를 범하지 않기 바랍니다.

예비창업자 분들이 착각하는 경우가 많은데 창업에 있어 중요한것은 입점이 아니라 퇴점입니다.

즉, 나중에 매각(엑시트)까지 염두해 두는 장기적인 안목이 중요합니다.

매월 벌어들이는 수익도 중요하지만 나중에 매각에 따른 시세차익도 염두해 둬야 합니다.

해당 월(月)에는 버는것 같지만 막상 매각할 때 손해가 난다면 지금 버는 것이 버는게 아닐수도 있다는 이야기 입니다.


창업은 미시적 관점이 아닌 거시적 관점을 가지고 시작해야만 수익을 창출할 수 있음을 명심하시기 바랍니다.

이상 자유시인 이었습니다.

<출처 : 실창연 - 실전창업연구소>

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