[창업칼럼] 상가임대차 보호법 제대로 알아야 당하지 않는다. (알면 눈치 안봐도 되는 깨알 정보)

[창업칼럼] 상가임대차 보호법 제대로 알아야 당하지 않는다. (알면 눈치 안봐도 되는 깨알 정보)

실창연 자유시인 입니다.

아는 분들은 다들 아는 내용이지만 상가임대차 보호법(이하 상임법)에 대해 한번쯤은 짚고 넘어가야 할것 같아 칼럼으로 남깁니다.

오래전 상가임대차 보호법이 전무하거나 보호범위가 미약한 시기에는 소위 건물주에게 쫒겨나는 경우가 있었으나 상임법의 지속적인 개편으로 인해 이제는 임차인이 법적 보호를 받을수 있게 되었습니다.

먼저 상가임대차 보호법이란 '영세한 상인들을 보호하기 위해 만든 법' 이라 생각하시면 됩니다.

상가건물임대차보호법은 영세상인이 안정적으로 생업을 유지하게 하기위한 법적 장치로 임대인과 임차인 양측 모두 알아두어야 할 법률로 법무부와 법제사법위원회 소관입니다.

주택임대차보호법과 비슷하지만 다른 부분도 있으니 숙지해 두어야 할 내용이 있습니다.

상가임대차보호법은 임대차기간의 보장, 차임연체에 따른 해지의 특례, 차임이나 보증금 증액의 제한, 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한, 대항력의 부여, 보증금의 우선변제 인정권, 권리금 회수기회 보호 등에 관한 특례를 규정하고 있습니다.

상임법에 적용이 되려면 일정한 기준이 필요한데 그 기준점이 바로 환산보증금 입니다.

환산 보증금 계산 방법은 아래와 같습니다.

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

​예를 들어 서울지역에서 보증금 1억 월세 900만원에 상가임대차 계약을 했다고 가정합니다. 

이때 환산보증금은 보증금 1억 + (월세 900만원 × 100) = 10억 입니다. 환산보증금 9억원이 넘어가는 금액이죠.

서울지역은 환산보증금 9억원까지의 상가만 상가임대차보호법을 적용받기 때문에 이는 해당 사항이 아닙니다.

상임법은 '영세한 상인을 보호하기 만든 법' 이라고 했듯이 환산보증금 9억원이 넘어가는 상가는 영세상인에서 보기 어렵다는 뜻입니다.

​
과거 임차인은 최대 5년까지만 갱신 요구가 가능했지만 2018년 10월 16일, 이 법이 개정되면서 최초 임대차기간을 포함해 최대 10년까지 갱신을 요청할 수 있게 됐습니다. 

개정된 법이 시행된 이후 최초 체결됐거나 갱신된 계약에 한해 10년 보호법의 적용을 받을 수 있으며, 건물주는 정당한 이유 없이 임차인의 계약갱신요청을 거부할 수 없습니다.

계약 종료 6개월에서 1개월 전 사이 건물주는 임차인에게 갱신 거절 혹은 조건 변경 통지를 할 수 있고, 임차인은 갱신 요청이 가능합니다. 

갱신되는 임대차는 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 5%를 초과하지 않는 범위에서 보증금, 월세 인상을 청구할 수 있습니다.

제건축 혹은 재개발은 예외 조항이겠지만 이제 어지간하면 건물주에게 쫒겨 나는 일은 보기 힘들 것입니다.

이제 건물주가 나가라고 하면 손가락을 지긋이 펴서 날려 줍시다.

여러분의 성공창업을 기원합니다.

<출처 : 실창연 - 실전창업연구소>

http://cafe.naver.com/rpg1229